在经历过2015及2016年的疯狂以及2017年的惨淡后,北京楼市在2018的“前半场”里喜忧参半,尽管新房、土地和房企的销售等各项指标均处在较低水平,但是作为北京楼市风向标的二手房市场,交易量连续四个月超过万套,也让一直低迷的北京楼市多了些许的暖色。
作为一个调控大年,2018年全国范围内的楼市调控累计达到了190余次,就北京而言,累计发布的楼市调控政策约达到30余次,调控不仅丝毫没有放松,还经常出现小幅加码,并加强市场监管、查漏补缺、着力打击市场上的违法违规行为。
渐趋回暖的二手房市场能否改变购房者的心理预期,继而激发因严格调控而被压制已久的购房需求?且听我爱我家集团研究院院长胡景晖如何解读。
Q1:2018上半年,伴随刚性需求的回归,北京的二手住宅网签总量为76640套,走出了半年不足50000套的低谷,不过这一数据依然是2015年以来的最低点,业内人士称,下半年二手房市场继续升温的空间不大,市场会进入平稳期,这是否符合您的预判?
胡景晖:市场升温空间不大是指市场不会大热,但上升的空间还是有的。去年北京的二手房交易量为13.6万套,不出意外的话今年应该能够超过18万套,在上半年成交不足8万套的情况下,下半年市场有望再攀年内新高,9月、11月达到峰值的可能性很大。
只是,虽然下半年的交易量会进一步回升,但整体的市场依然会比较平稳。一是供应量的加大、政策调控的持续会让价格依然保持稳定;二是投资投机依然没有空间,市场需求还会以刚需、改善为主,市场心态仍然理性。
Q2:2018年的北京二手房购房人群在购房目的、支付方式、户型结构等方面具有怎样的特点?
胡景晖:在年龄结构上:上半年, 北京的80后买家占了53.8%,仍然是市场的主力,但是90后的占比持续上升,目前已经达到12.5%,未来的90后还将会继续增多;
性别结构上,买家的男女比例基本都保持在5.5:4.5到5:5这个区间,二者基本是一半对一半,女性稍少;
户型结构上,上半年,一居室的买家占到了21.9%,两居室占55.7%,三居室占20.9%,两居室仍然是市场交易的绝对主力,整体的户型结构与过往相差不大;
支付方式上,2018上半年,使用全款支付的买家占比达到27%,商业贷款20.2%,市管公积金占30.2%,市管组合贷占15.6%,其它方式占7%。2016年,商贷占比超过50%, 2017年上半年也达到了49.3%。今年上半年商贷的占比明显缩小,而公积金占比明显扩大,已从过往的一成多增长到了三成左右。
但是整体而言,上半年所有购房人群使用最多的支付方式是市管公积金,纯粹的商业贷款、全款占比很低。而在户型价格上, 三居以上户型的价格去年下半年、今年上半年都保持着相同下降幅度,一居两居的价格则在去年跌幅大,今年上半年的跌幅小。可见上半年的市场回温是有自住需求的、偏好中小户型的、有资格使用公积金贷款的刚需、刚改人群为多。
Q3:2018上半年的北京二手房市场中,刚需置换成为主力,商贷占比仅为两成,全款占比27%,形成上述现象的原因是什么?下半年是否还将延续这一态势?
胡景晖:“317新政”后二套、非普通住宅限购限贷门槛大幅提高,高首付比例让相应的投资投机受到遏制,使用商业贷款的人群占比因此急剧下滑,市场上的购房客群演变成为以刚需、改善为主的人群。同时,去年到今年各大银行的贷款利率不断提升,这对刚需人群也造成了一定的冲击,最终造成当下北京二手市场公积金贷款成为主流,商贷、全款占比反而落后的情况。
但是,目前的政策调控基调未变,未来甚至还有加码可能,所以上半年的情况还会在下半年得以继续。对于投资购房的人群而言,目前显然不是良机,而对有自住需求的人而言,目前的房价还尚未回到曾经的高点,走势平稳,只要经济实力足够,又有现实需求,是可以考虑入手的。
Q4:2018上半年,北京共有7宗土地流拍,他们之间的共同特征是什么?流拍的主要原因是什么?接下来这种土地流拍的现象是否还将会持续?
胡景晖:上半年流拍的土地或是共有产权房,或是限价房,共同特征都是有销售价格限制。流拍的主要原因就是算不过来账,没有盈利空间。受流拍影响,上半年北京的供地节奏较去年来说是放缓的,但是全年的供地计划未变,这意味着下半年供地的节奏将会加快,同时政府也会考虑通过降低土地价格等方式来降低流拍概率,所以未来流拍的现象也许还会出现,但频率应该会降低。
Q5:2018上半年的北京房贷利率继续攀升,首套房贷率普遍上浮10%,银行利率的上调意味着什么?信贷收紧对楼市将有哪些影响?
胡景晖:银行利率上调意味着购房者的贷款成本提高了,这对楼市交易形成了直接冲击,因为有实力全款的人并不多,大部分人购房都必须贷款,加上限贷政策,市场的投机需求和刚需等都会受到波及。因此,信贷收紧就是楼市调控的收紧,政策转向降杠杆、控风险的标志,意味着购房者的购房成本在上升,如果预期收益无法覆盖这一成本,又没有迫切的住房需求,购房者可能暂停购房计划。
Q6:下半年是否是北京出手购买二手房的好时机?
胡景晖:上半年的信贷紧缩,许多银行的按揭额度还有很大富余,下半年有放松的可能。此外,为应对宏观经济形势,央行也在小心翼翼的定向释放流动性,因此,下半年资金很大概率会在政策的引导下流向真正的自住需求。加上当前房价并未回到高点,下半年是刚需刚改客户可以考虑的出手时机。